{"id":273,"date":"2026-10-09T08:09:14","date_gmt":"2026-10-09T08:09:14","guid":{"rendered":"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/extension-rez-de-jardin\/"},"modified":"2026-10-09T12:48:53","modified_gmt":"2026-10-09T12:48:53","slug":"extension-rez-de-jardin","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/extension-rez-de-jardin\/","title":{"rendered":"Extension en rez-de-jardin : les contraintes de terrain \u00e0 v\u00e9rifier"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Une extension en rez-de-jardin modifie l\u2019emprise au sol, les \u00e9coulements d\u2019eau, les distances aux limites et parfois le r\u00e9gime d\u2019autorisation. Avant tout plan, v\u00e9rifiez la topographie, la viabilit\u00e9 des r\u00e9seaux, la perm\u00e9abilit\u00e9 du sol, les servitudes et le r\u00e8glement d\u2019urbanisme applicable \u00e0 la parcelle.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En bref<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Le terrain d\u00e9termine la faisabilit\u00e9 r\u00e9elle de l\u2019extension, bien avant le choix des mat\u00e9riaux ou des finitions.<\/li><li>Un sol argileux, une pente, un ruissellement ou un r\u00e9seau d\u2019assainissement insuffisant peuvent modifier fortement le contenu des travaux.<\/li><li>Le PLU ou PLUi fixe les r\u00e8gles d\u2019emprise au sol, de hauteur, de recul, d\u2019aspect ext\u00e9rieur et parfois de pleine terre.<\/li><li>Une servitude priv\u00e9e ou publique peut limiter l\u2019implantation, m\u00eame lorsqu\u2019une partie du jardin para\u00eet libre.<\/li><li>Une extension qui cr\u00e9e plus de 20 m\u00b2, ou plus de 40 m\u00b2 dans certaines zones urbaines couvertes par un PLU, rel\u00e8ve g\u00e9n\u00e9ralement du permis de construire.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette page concerne les propri\u00e9taires de maison individuelle qui envisagent une extension au niveau du jardin. Elle n\u2019\u00e9tablit ni diagnostic de sol, ni \u00e9tude structurelle, ni plan de conception. La capacit\u00e9 des fondations existantes, la portance du terrain et les reprises d\u2019un mur rel\u00e8vent d\u2019un bureau d\u2019\u00e9tudes structure ou g\u00e9otechnique comp\u00e9tent.<\/p>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_87 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/extension-rez-de-jardin\/#Pourquoi_le_terrain_decide_dabord_de_la_faisabilite_dune_extension_en_rez-de-jardin\" >Pourquoi le terrain d\u00e9cide d\u2019abord de la faisabilit\u00e9 d\u2019une extension en rez-de-jardin<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/extension-rez-de-jardin\/#Comment_verifier_la_topographie_le_drainage_et_la_permeabilite_avant_les_plans\" >Comment v\u00e9rifier la topographie, le drainage et la perm\u00e9abilit\u00e9 avant les plans<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/extension-rez-de-jardin\/#Quelles_contraintes_du_PLU_et_quelles_servitudes_peuvent_reduire_lemprise_disponible\" >Quelles contraintes du PLU et quelles servitudes peuvent r\u00e9duire l\u2019emprise disponible<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/extension-rez-de-jardin\/#Declaration_prealable_ou_permis_de_construire_pour_une_extension_de_jardin\" >D\u00e9claration pr\u00e9alable ou permis de construire pour une extension de jardin<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/extension-rez-de-jardin\/#Comment_preparer_le_budget_et_le_chantier_sans_oublier_les_postes_lies_au_terrain\" >Comment pr\u00e9parer le budget et le chantier sans oublier les postes li\u00e9s au terrain<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Pourquoi_le_terrain_decide_dabord_de_la_faisabilite_dune_extension_en_rez-de-jardin\"><\/span>Pourquoi le terrain d\u00e9cide d\u2019abord de la faisabilit\u00e9 d\u2019une extension en rez-de-jardin<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une extension au niveau du jardin semble souvent plus simple qu\u2019une sur\u00e9l\u00e9vation. Elle \u00e9vite de cr\u00e9er un \u00e9tage et permet une liaison directe avec les pi\u00e8ces existantes. Pourtant, elle engage imm\u00e9diatement le sol, les eaux pluviales, les fondations et les r\u00e8gles d\u2019implantation. Le jardin disponible ne constitue donc pas, \u00e0 lui seul, une surface constructible.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La premi\u00e8re donn\u00e9e \u00e0 examiner est la <strong>topographie<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire la forme du terrain et ses diff\u00e9rences de niveau. Une pente l\u00e9g\u00e8re peut suffire \u00e0 imposer des terrassements, des murs de sout\u00e8nement ou une adaptation des seuils entre la maison et l\u2019extension. Une pente orient\u00e9e vers la construction existante peut aussi diriger les eaux de pluie vers les fa\u00e7ades. Ce point ne se r\u00e8gle pas apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t du permis.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La seconde donn\u00e9e est la nature du sol. Une terre remblay\u00e9e, un terrain argileux sensible au retrait-gonflement ou une zone humide ne produisent pas les m\u00eames contraintes qu\u2019un sol homog\u00e8ne et stable. Les mouvements du terrain peuvent affecter les fondations, les dallages et la jonction entre l\u2019ancien b\u00e2timent et le volume cr\u00e9\u00e9. \u00c0 partir de cette \u00e9tape, ce n\u2019est plus du ressort d\u2019un article d\u2019urbanisme : la profondeur des fondations et leur principe de reprise se d\u00e9terminent par une \u00e9tude adapt\u00e9e au site.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>viabilit\u00e9<\/strong> m\u00e9rite la m\u00eame attention. Elle recouvre la capacit\u00e9 \u00e0 raccorder l\u2019extension aux r\u00e9seaux d\u2019eau, d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, de chauffage, d\u2019eaux us\u00e9es et d\u2019eaux pluviales. Une pi\u00e8ce \u00e9loign\u00e9e de la maison peut n\u00e9cessiter des tranch\u00e9es plus longues, des adaptations de pente pour les \u00e9vacuations ou une v\u00e9rification de la capacit\u00e9 du r\u00e9seau existant. Une salle d\u2019eau ajout\u00e9e au fond du jardin ne se pr\u00e9pare pas comme un simple agrandissement de s\u00e9jour.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un projet de 25 m\u00b2 peut ainsi \u00eatre administrativement simple mais techniquement co\u00fbteux si l\u2019acc\u00e8s est \u00e9troit, si le terrain descend fortement ou si les r\u00e9seaux sont \u00e0 reprendre. Inversement, une extension plus grande accol\u00e9e \u00e0 une fa\u00e7ade d\u00e9j\u00e0 desservie peut pr\u00e9senter moins d\u2019al\u00e9as de raccordement. Comparer les projets uniquement selon leur surface conduit \u00e0 comparer des objets qui ne se ressemblent pas.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le jardin doit \u00e9galement conserver une fonction apr\u00e8s travaux. L\u2019implantation d\u2019un volume neuf peut bloquer l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un regard, r\u00e9duire la circulation autour de la maison ou rendre difficile l\u2019entretien d\u2019une fa\u00e7ade. Il faut localiser les limites de propri\u00e9t\u00e9, les regards, les descentes d\u2019eaux pluviales, les arbres \u00e0 conserver et les passages n\u00e9cessaires pendant les travaux. Un plan de masse exact sert autant \u00e0 pr\u00e9parer le dossier d\u2019urbanisme qu\u2019\u00e0 r\u00e9v\u00e9ler ces conflits d\u2019usage.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La faisabilit\u00e9 commence donc par une lecture concr\u00e8te du sol et des r\u00e9seaux. Un volume possible sur le papier peut devenir disproportionn\u00e9 si le terrain impose des terrassements, des fondations sp\u00e9ciales ou une gestion complexe de l\u2019eau.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1536\" height=\"1024\" src=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/extension-rez-de-jardin-contraintes-terrain-illustration.jpg\" alt=\"Maquette de maison et r\u00e8gle sur un plan de travail\" class=\"wp-image-279\" srcset=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/extension-rez-de-jardin-contraintes-terrain-illustration.jpg 1536w, https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/extension-rez-de-jardin-contraintes-terrain-illustration-300x200.jpg 300w, https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/extension-rez-de-jardin-contraintes-terrain-illustration-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/extension-rez-de-jardin-contraintes-terrain-illustration-768x512.jpg 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 1536px) 100vw, 1536px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Illustration g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par intelligence artificielle.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_verifier_la_topographie_le_drainage_et_la_permeabilite_avant_les_plans\"><\/span>Comment v\u00e9rifier la topographie, le drainage et la perm\u00e9abilit\u00e9 avant les plans<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le <strong>drainage<\/strong> d\u00e9signe l\u2019organisation qui \u00e9vite que l\u2019eau de pluie stagne au pied du b\u00e2timent ou se dirige vers ses murs. Une extension en rez-de-jardin augmente les surfaces b\u00e2ties et peut modifier les cheminements naturels de l\u2019eau. Le risque n\u2019est pas seulement visible lors de fortes pluies. Une humidit\u00e9 persistante contre une fa\u00e7ade ou sous une dalle peut cr\u00e9er des d\u00e9sordres durables.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La premi\u00e8re v\u00e9rification consiste \u00e0 observer o\u00f9 l\u2019eau semble aller sur la parcelle. Les pentes, les caniveaux, les descentes de goutti\u00e8res, les grilles et les regards indiquent souvent le chemin d\u00e9j\u00e0 emprunt\u00e9 par les eaux pluviales. Il faut ensuite v\u00e9rifier si l\u2019implantation pr\u00e9vue coupe ce chemin ou concentre le ruissellement contre l\u2019extension. Les plans doivent montrer les niveaux du terrain existant et les niveaux projet\u00e9s lorsque la pente est significative.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La <strong>perm\u00e9abilit\u00e9<\/strong> correspond \u00e0 la capacit\u00e9 du sol \u00e0 laisser infiltrer l\u2019eau. Elle int\u00e9resse directement les r\u00e8glements locaux, car plusieurs PLU imposent un pourcentage minimal d\u2019espaces non imperm\u00e9abilis\u00e9s ou de pleine terre. Une dalle, une terrasse \u00e9tanche, une all\u00e9e et une extension peuvent r\u00e9duire cette capacit\u00e9 sur une parcelle d\u00e9j\u00e0 largement min\u00e9ralis\u00e9e. Le r\u00e8glement local peut alors exiger une gestion des eaux \u00e0 la parcelle, sous r\u00e9serve des conditions techniques du terrain.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le PLU local prime sur les g\u00e9n\u00e9ralit\u00e9s nationales. Ouvrez le <a href=\"https:\/\/www.geoportail-urbanisme.gouv.fr\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">G\u00e9oportail de l\u2019urbanisme<\/a>, entrez l\u2019adresse de la parcelle, identifiez la zone et t\u00e9l\u00e9chargez le r\u00e8glement \u00e9crit. Recherchez les termes \u00ab eaux pluviales \u00bb, \u00ab pleine terre \u00bb, \u00ab coefficient de biotope \u00bb, \u00ab espaces libres \u00bb, \u00ab emprise au sol \u00bb et \u00ab affouillements \u00bb. Ces expressions ne se trouvent pas toujours dans le m\u00eame article selon la commune.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>\u00c9l\u00e9ment du terrain<\/th>\n<th>Ce qu\u2019il faut relever<\/th>\n<th>Cons\u00e9quence possible pour l\u2019extension<\/th>\n<th>Interlocuteur comp\u00e9tent<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Pente et niveaux<\/td>\n<td>Diff\u00e9rence de hauteur entre la rue, le jardin et le seuil de la maison<\/td>\n<td>Terrassement, adaptation des acc\u00e8s, gestion des seuils et des \u00e9coulements<\/td>\n<td>G\u00e9om\u00e8tre ou professionnel charg\u00e9 de la conception<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Sol et sous-sol<\/td>\n<td>Argile, remblai, humidit\u00e9, cavit\u00e9s recens\u00e9es ou al\u00e9as connus<\/td>\n<td>Fondations \u00e0 adapter et \u00e9tude g\u00e9otechnique \u00e9ventuelle<\/td>\n<td>Bureau d\u2019\u00e9tudes g\u00e9otechniques<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Eaux pluviales<\/td>\n<td>Regards, descentes, zones de stagnation et exutoires existants<\/td>\n<td>Risque d\u2019humidit\u00e9 ou obligation de pr\u00e9voir une gestion sp\u00e9cifique<\/td>\n<td>Entreprise comp\u00e9tente et service communal<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>R\u00e9seaux<\/td>\n<td>Passage des canalisations, compteurs, \u00e9vacuations et branchements<\/td>\n<td>Tranch\u00e9es, reprises ou contraintes de raccordement<\/td>\n<td>Gestionnaires de r\u00e9seaux et entreprises qualifi\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Surface libre<\/td>\n<td>Part de jardin d\u00e9j\u00e0 b\u00e2tie, dall\u00e9e ou couverte<\/td>\n<td>D\u00e9passement possible de l\u2019emprise ou des exigences de pleine terre<\/td>\n<td>Service urbanisme et concepteur du dossier<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le raccordement des eaux us\u00e9es doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment des eaux pluviales. Une installation existante peut relever d\u2019un r\u00e9seau collectif ou d\u2019un assainissement individuel. Les travaux sur les \u00e9vacuations ne se pr\u00e9sument pas \u00e0 partir de l\u2019\u00e2ge de la maison. La page consacr\u00e9e au <a href=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/raccordement-tout-a-legout\/\">raccordement au tout-\u00e0-l\u2019\u00e9gout<\/a> permet de distinguer les v\u00e9rifications administratives et techniques \u00e0 effectuer avant d\u2019engager les tranch\u00e9es.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une extension ne doit pas reporter l\u2019eau vers le voisin ni masquer un probl\u00e8me d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sent sur la parcelle. Le traitement des niveaux, des pentes et des \u00e9vacuations se d\u00e9cide avant les fondations, car une correction tardive co\u00fbte g\u00e9n\u00e9ralement plus qu\u2019une v\u00e9rification initiale.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Je r\u00e9alise une extension de maison avec \u00e9tage seul en 80 jours !\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/Qr50Eb_3hs0?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelles_contraintes_du_PLU_et_quelles_servitudes_peuvent_reduire_lemprise_disponible\"><\/span>Quelles contraintes du PLU et quelles servitudes peuvent r\u00e9duire l\u2019emprise disponible<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le terrain r\u00e9ellement disponible pour construire est souvent inf\u00e9rieur au jardin visible depuis la maison. Le r\u00e8glement d\u2019urbanisme peut imposer des reculs par rapport \u00e0 la rue, aux limites s\u00e9paratives ou aux autres constructions. Il peut aussi plafonner l\u2019<strong>emprise au sol<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire la projection verticale du volume b\u00e2ti, d\u00e9bords inclus selon les d\u00e9finitions locales. Cette notion doit \u00eatre lue dans le r\u00e8glement de la zone, et non estim\u00e9e \u00e0 l\u2019\u0153il.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une extension lat\u00e9rale peut \u00eatre bloqu\u00e9e par une distance minimale de trois m\u00e8tres, cinq m\u00e8tres ou davantage selon le r\u00e8glement local. Une implantation en limite s\u00e9parative peut parfois \u00eatre admise, mais souvent sous conditions de hauteur, de longueur de fa\u00e7ade ou d\u2019aspect. Le fait que le voisin ait d\u00e9j\u00e0 construit pr\u00e8s de sa limite ne suffit jamais \u00e0 \u00e9tablir votre propre droit \u00e0 construire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les <strong>servitudes<\/strong> constituent une autre limite. Certaines sont priv\u00e9es, comme un droit de passage inscrit dans un acte de propri\u00e9t\u00e9. D\u2019autres sont publiques, par exemple une servitude li\u00e9e \u00e0 un r\u00e9seau, \u00e0 la protection d\u2019un monument historique, \u00e0 un risque naturel ou \u00e0 une canalisation. Elles sont susceptibles de r\u00e9duire les possibilit\u00e9s de b\u00e2tir, d\u2019imposer une consultation ou de limiter certains travaux. Les servitudes d\u2019utilit\u00e9 publique figurent parmi les informations consultables sur le G\u00e9oportail de l\u2019urbanisme, mais les servitudes priv\u00e9es doivent \u00eatre recherch\u00e9es dans les titres de propri\u00e9t\u00e9 et aupr\u00e8s d\u2019un notaire si n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un terrain situ\u00e9 dans le p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019un monument historique peut \u00e9galement n\u00e9cessiter l\u2019avis de l\u2019architecte des B\u00e2timents de France. La proximit\u00e9 g\u00e9ographique ne se d\u00e9duit pas de la vue sur un monument. Le p\u00e9rim\u00e8tre applicable doit \u00eatre identifi\u00e9 dans les documents d\u2019urbanisme ou aupr\u00e8s du service urbanisme. Cette v\u00e9rification doit intervenir avant de fixer les choix d\u2019aspect ext\u00e9rieur, car des prescriptions peuvent porter sur les toitures, les menuiseries, les teintes ou les mat\u00e9riaux visibles.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 s\u2019ajoute aux r\u00e8gles d\u2019urbanisme pour un rez-de-jardin<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsqu\u2019un rez-de-jardin d\u00e9pend d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9, le terrain peut \u00eatre une partie commune \u00e0 jouissance privative. Le fait d\u2019en avoir l\u2019usage ne donne pas automatiquement le droit de construire dessus. Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, l\u2019\u00e9tat descriptif de division et les d\u00e9cisions d\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale doivent \u00eatre examin\u00e9s avant de pr\u00e9parer une autorisation d\u2019urbanisme.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une extension peut affecter l\u2019aspect ext\u00e9rieur de l\u2019immeuble, la structure, les r\u00e9seaux communs ou les droits des autres copropri\u00e9taires. Le projet rel\u00e8ve alors d\u2019une autorisation collective, ind\u00e9pendamment de la d\u00e9claration pr\u00e9alable ou du permis de construire. L\u2019accord de la copropri\u00e9t\u00e9 ne remplace pas l\u2019autorisation administrative, et l\u2019autorisation administrative ne remplace pas l\u2019accord de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les questions de voisinage doivent aussi \u00eatre document\u00e9es sans les confondre avec le PLU. Un mur mitoyen, une ouverture cr\u00e9\u00e9e pr\u00e8s d\u2019une limite ou un acc\u00e8s temporaire par la parcelle voisine peuvent relever du droit priv\u00e9. Pour pr\u00e9parer ce point, consultez les r\u00e8gles applicables aux <a href=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/travaux-mur-mitoyen-accords\/\">travaux sur un mur mitoyen et aux accords n\u00e9cessaires<\/a>. Le service urbanisme instruit le respect du code et du r\u00e8glement local ; il ne tranche pas les conflits de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bon ordre consiste \u00e0 identifier le zonage, lire les articles applicables, relever les servitudes et v\u00e9rifier les titres. La r\u00e8glementation urbaine donne un cadre, mais elle n\u2019efface ni les droits des voisins ni les obligations issues d\u2019un r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Declaration_prealable_ou_permis_de_construire_pour_une_extension_de_jardin\"><\/span>D\u00e9claration pr\u00e9alable ou permis de construire pour une extension de jardin<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une extension en rez-de-jardin cr\u00e9e le plus souvent de l\u2019emprise au sol et parfois de la <strong>surface de plancher<\/strong>. La surface de plancher correspond aux surfaces closes et couvertes, calcul\u00e9es selon les r\u00e8gles du code de l\u2019urbanisme apr\u00e8s d\u00e9ductions pr\u00e9vues par les textes. L\u2019emprise au sol mesure, elle, la projection du volume sur le terrain. Les deux notions doivent \u00eatre calcul\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le r\u00e9gime d\u2019autorisation d\u00e9pend notamment de la surface cr\u00e9\u00e9e, de la localisation du terrain en zone urbaine d\u2019un PLU et de l\u2019existence \u00e9ventuelle d\u2019un secteur prot\u00e9g\u00e9. Service-Public rappelait, dans sa fiche v\u00e9rifi\u00e9e le 11 d\u00e9cembre 2024, qu\u2019une extension de plus de 5 m\u00b2 et jusqu\u2019\u00e0 40 m\u00b2 peut relever de la d\u00e9claration pr\u00e9alable en zone urbaine couverte par un PLU, sous r\u00e9serve des conditions applicables. Au-del\u00e0 de 40 m\u00b2, le permis de construire est requis. Hors zone urbaine de PLU ou dans un secteur prot\u00e9g\u00e9, le seuil de r\u00e9f\u00e9rence est g\u00e9n\u00e9ralement de 20 m\u00b2.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces r\u00e8gles r\u00e9sultent notamment des articles R.421-14 et R.421-17 du code de l\u2019urbanisme. Leur version applicable doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e au moment du d\u00e9p\u00f4t sur <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGISCTA000006177080\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">L\u00e9gifrance<\/a>, car une autorisation se pr\u00e9pare selon le texte en vigueur, non selon un article ancien. Le r\u00e8glement local reste d\u00e9terminant pour savoir o\u00f9 se situe votre parcelle, quelles protections s\u2019appliquent et quelles pi\u00e8ces suppl\u00e9mentaires peuvent \u00eatre demand\u00e9es.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le seuil de 40 m\u00b2 ne dispense pas de permis dans toutes les situations. En zone urbaine couverte par un PLU, une extension comprise entre plus de 20 m\u00b2 et 40 m\u00b2 impose un permis de construire si elle porte la surface de plancher totale de la construction au-del\u00e0 de <strong>150 m\u00b2<\/strong>. Le recours \u00e0 un architecte est alors obligatoire pour d\u00e9poser le permis, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article R.431-2 du code de l\u2019urbanisme, \u00e0 v\u00e9rifier sur L\u00e9gifrance \u00e0 la date de d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une extension de 24 m\u00b2 ajout\u00e9e \u00e0 une maison de 132 m\u00b2 de surface de plancher porte donc le total \u00e0 156 m\u00b2. Si la parcelle se trouve dans une zone urbaine de PLU et que le projet d\u00e9passe 20 m\u00b2, le permis est requis en raison du franchissement du seuil de 150 m\u00b2. Ce calcul ne peut pas \u00eatre remplac\u00e9 par une estimation de la surface habitable figurant sur une annonce immobili\u00e8re ou sur un ancien acte.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Les pi\u00e8ces \u00e0 r\u00e9unir avant le d\u00e9p\u00f4t \u00e9vitent les plans incompatibles<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un dossier de d\u00e9claration pr\u00e9alable ou de permis comprend g\u00e9n\u00e9ralement un plan de situation, un plan de masse, des plans de fa\u00e7ades, des plans de coupe lorsque le relief est modifi\u00e9, une notice et une repr\u00e9sentation de l\u2019insertion du projet dans son environnement. Les formulaires et listes de pi\u00e8ces sont disponibles sur <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/particuliers\/vosdroits\/F1986\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Service-Public<\/a>. La mairie peut demander des pi\u00e8ces compl\u00e9mentaires si le dossier est incomplet.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9lai d\u2019instruction court \u00e0 compter d\u2019un dossier complet. Pour une maison individuelle, le d\u00e9lai de droit commun est d\u2019un mois pour une d\u00e9claration pr\u00e9alable et de deux mois pour un permis de construire, selon les articles R.423-23 et R.423-25 du code de l\u2019urbanisme. Une majoration peut s\u2019appliquer, notamment dans les p\u00e9rim\u00e8tres prot\u00e9g\u00e9s. Le r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 de d\u00e9p\u00f4t et les courriers de la mairie doivent donc \u00eatre conserv\u00e9s.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D\u00e9poser avant d\u2019avoir v\u00e9rifi\u00e9 le terrain expose \u00e0 devoir modifier les plans lorsque la pente, les r\u00e9seaux ou la limite r\u00e9elle apparaissent. L\u2019autorisation d\u2019urbanisme valide un projet d\u00e9crit dans un dossier ; elle ne remplace ni une \u00e9tude de sol ni une v\u00e9rification des ouvrages existants.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Agrandir son habitation : attention aux r\u00e8gles !\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/nEcMD6kQ7ic?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_preparer_le_budget_et_le_chantier_sans_oublier_les_postes_lies_au_terrain\"><\/span>Comment pr\u00e9parer le budget et le chantier sans oublier les postes li\u00e9s au terrain<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le budget d\u2019une extension ne se limite pas \u00e0 la surface cr\u00e9\u00e9e et au gros \u0153uvre visible. Les d\u00e9penses li\u00e9es au terrain sont parfois les premi\u00e8res \u00e0 modifier une enveloppe initiale : \u00e9tude g\u00e9otechnique, d\u00e9caissement, \u00e9vacuation des terres, fondations, sout\u00e8nement, raccordements, reprise d\u2019assainissement et acc\u00e8s de chantier. Ces postes ne peuvent pas \u00eatre chiffr\u00e9s s\u00e9rieusement sans donn\u00e9es sur la parcelle.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bon document de comparaison est un devis d\u00e9taill\u00e9 par prestations. Une offre qui mentionne une extension de 30 m\u00b2 sans pr\u00e9ciser les fondations, les \u00e9vacuations, les raccordements ou les reprises de fa\u00e7ade ne permet pas de comparer. Elle laisse simplement ces sujets hors du prix affich\u00e9, ou \u00e0 traiter plus tard par avenant. Le montant initial para\u00eet alors bas, mais il ne couvre pas forc\u00e9ment l\u2019op\u00e9ration r\u00e9elle.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La liaison entre la maison et l\u2019extension constitue un point de vigilance particulier. Ouvrir une fa\u00e7ade existante peut n\u00e9cessiter une \u00e9tude de structure et une m\u00e9thode d\u2019ex\u00e9cution adapt\u00e9e. Il serait imprudent de conclure, \u00e0 distance, qu\u2019un mur peut \u00eatre modifi\u00e9 ou qu\u2019un linteau suffit. Cette d\u00e9cision rel\u00e8ve d\u2019un bureau d\u2019\u00e9tudes structure et des entreprises assur\u00e9es qui interviennent sur l\u2019ouvrage.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La chronologie prot\u00e8ge aussi le budget. Le diagnostic vient avant la conception. La conception intervient avant l\u2019autorisation. L\u2019autorisation vient avant la consultation d\u00e9finitive des entreprises. Solliciter des prix d\u00e9taill\u00e9s avant d\u2019avoir fix\u00e9 les plans, les niveaux, les raccordements et les prescriptions du PLU produit des devis fond\u00e9s sur des hypoth\u00e8ses diff\u00e9rentes. Ils ne sont donc pas comparables.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Faites relever les r\u00e9seaux et les niveaux avant de fixer l\u2019implantation du volume.<\/li><li>Demandez que chaque devis distingue les travaux pr\u00e9paratoires, le gros \u0153uvre, les r\u00e9seaux, l\u2019enveloppe et les finitions.<\/li><li>V\u00e9rifiez les attestations d\u2019assurance correspondant aux travaux confi\u00e9s avant la signature.<\/li><li>Conservez par \u00e9crit toute modification de plan, de prestation ou de d\u00e9lai pendant l\u2019ex\u00e9cution.<\/li><li>Pr\u00e9voyez l\u2019acc\u00e8s des engins, le stockage et la protection des pi\u00e8ces occup\u00e9es avant le d\u00e9marrage.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les travaux d\u2019assainissement ou de raccordement doivent \u00eatre coordonn\u00e9s avec le calendrier du gros \u0153uvre. Une tranch\u00e9e ouverte apr\u00e8s la r\u00e9alisation d\u2019une terrasse, d\u2019une all\u00e9e ou d\u2019un am\u00e9nagement ext\u00e9rieur peut imposer des reprises inutiles. Pour les maisons non raccord\u00e9es au r\u00e9seau collectif, les d\u00e9marches li\u00e9es \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/assainissement-renovation\/\">assainissement lors d\u2019une r\u00e9novation ou d\u2019une extension<\/a> doivent \u00eatre examin\u00e9es avant le lancement des travaux.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9ception intervient lorsque les travaux sont achev\u00e9s et que le ma\u00eetre d\u2019ouvrage les accepte, \u00e9ventuellement avec r\u00e9serves. Les r\u00e9serves doivent \u00eatre pr\u00e9cises et consign\u00e9es dans un proc\u00e8s-verbal. La proc\u00e9dure est d\u00e9taill\u00e9e dans cette page sur la <a href=\"https:\/\/maad-architectes.fr\/blog\/reception-travaux-reserves-pv\/\">r\u00e9ception des travaux et les r\u00e9serves au proc\u00e8s-verbal<\/a>. Elle compte particuli\u00e8rement pour une extension, car les d\u00e9fauts d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9, de finition ou de raccordement doivent \u00eatre identifi\u00e9s sans attendre.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Avant de consulter les entreprises, rassemblez le r\u00e8glement de zone, un plan de masse cot\u00e9, les informations sur les r\u00e9seaux, les servitudes identifi\u00e9es et les besoins d\u2019usage. Sans ces \u00e9l\u00e9ments, chaque chiffrage repose sur une interpr\u00e9tation diff\u00e9rente du m\u00eame terrain.<\/p>\n\n<h3>Une extension en rez-de-jardin n\u00e9cessite-t-elle toujours un permis de construire ?<\/h3>\n<p>Non. Le r\u00e9gime d\u00e9pend de la surface cr\u00e9\u00e9e, de l\u2019emprise au sol, de la surface de plancher, du zonage et de l\u2019existence d\u2019un secteur prot\u00e9g\u00e9. En zone urbaine couverte par un PLU, une d\u00e9claration pr\u00e9alable peut suffire jusqu\u2019\u00e0 40 m\u00b2 dans certaines conditions. Au-del\u00e0, le permis de construire est requis.<\/p>\n<h3>Comment savoir si mon terrain est en zone urbaine du PLU ?<\/h3>\n<p>Consultez le G\u00e9oportail de l\u2019urbanisme avec l\u2019adresse de la parcelle, puis t\u00e9l\u00e9chargez le document d\u2019urbanisme et son r\u00e8glement. Le service urbanisme de la commune peut confirmer le zonage applicable au moment du d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n<h3>Pourquoi faut-il v\u00e9rifier la perm\u00e9abilit\u00e9 du terrain ?<\/h3>\n<p>L\u2019extension et les surfaces annexes peuvent r\u00e9duire l\u2019infiltration naturelle des eaux de pluie. Le r\u00e8glement local peut imposer de pr\u00e9server des espaces de pleine terre ou de g\u00e9rer les eaux pluviales sur la parcelle.<\/p>\n<h3>Une servitude peut-elle emp\u00eacher une extension ?<\/h3>\n<p>Oui. Une servitude de passage, de r\u00e9seau, de protection patrimoniale ou de risque peut limiter l\u2019implantation ou imposer des conditions. Les servitudes publiques sont consultables dans les documents d\u2019urbanisme ; les servitudes priv\u00e9es doivent \u00eatre recherch\u00e9es dans les titres de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<h3>Qui v\u00e9rifie si les fondations existantes peuvent supporter une modification ?<\/h3>\n<p>Cette v\u00e9rification rel\u00e8ve d\u2019un bureau d\u2019\u00e9tudes structure ou d\u2019un professionnel comp\u00e9tent intervenant sur place. Elle ne peut pas \u00eatre d\u00e9duite de la seule surface de l\u2019extension ni de l\u2019anciennet\u00e9 de la maison.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Une extension en rez-de-jardin modifie l\u2019emprise au sol, les \u00e9coulements d\u2019eau, les distances aux limites et parfois le r\u00e9gime d\u2019autorisation. Avant tout plan, v\u00e9rifiez la topographie, la viabilit\u00e9 des r\u00e9seaux, la perm\u00e9abilit\u00e9 du sol, les servitudes et le r\u00e8glement d\u2019urbanisme applicable \u00e0 la parcelle. 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